投资性房地产的后续计量是2026年注册会计师考试会计科目的必考重点，考生需深入理解其核算规则和应用场景。企业通常采用成本模式或公允价值模式进行后续计量，但同一企业必须统一使用一种模式，不得混用。这一考点在考试中常结合实务案例出题，分值较高，掌握其核心原理有助于提升答题准确率。2026年CPA专业阶段考试时间为8月29日至30日，报名窗口为4月7日至4月30日，考生应尽早系统复习该知识点。

投资性房地产后续计量的核心模式详解

成本模式适用于大多数企业，核算方式类似固定资产。具体操作包括：

1. 按期计提折旧或摊销：折旧额计入其他业务成本，例如建筑物按预计使用寿命（如20-40年）计算折旧。
2. 处理减值迹象：若存在减值，需根据资产减值准则计提准备，减值损失直接计入当期损益。
3. 会计科目设置：使用投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）和投资性房地产减值准备等科目。

公允价值模式则要求房地产市场成熟，其特点为：

1. 不计提折旧或摊销，也不确认减值损失，简化日常核算。
2. 资产负债表日按公允价值调整账面价值：差额计入公允价值变动损益，例如公允价值上升时借记投资性房地产——公允价值变动，贷记公允价值变动损益。
3. 适用条件严格：需确保公允价值能持续可靠取得，否则不可采用此模式。

计量模式变更的规则与实务处理

计量模式变更受严格限制，考生需注意以下要点：

1. 变更禁止随意性：模式一经确定不得更改，除非满足特定条件如市场成熟度达标。
2. 仅允许单向变更：成本模式可转为公允价值模式，反向操作不被准则允许。
3. 变更作为会计政策变更处理：转换日公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，具体通过盈余公积和未分配利润科目核算。
4. 实务案例应用：变更时需重新评估资产价值，并确保披露充分，避免审计风险。

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