税务师备考答疑：个人出租非住房的税费全解析

个人出租非住房属于税务师税法Ⅰ、税法Ⅱ科目中的高频考点，涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税共6类税费种，不同税费的计税依据、适用税率和优惠政策存在明显差异，备考时要注意区分各税种的适用规则，同时对比个人出租住房的政策差异，避免混淆出现计算错误。

个人出租非住房的税费计算规则

个人出租非住房的增值税适用简易计税方法，征收率为5%，应纳税额为含税租金收入除以（1+5%）再乘以5%，如果月销售额不超过15万元、季度销售额不超过45万元，可以享受免征增值税优惠，开具增值税专用发票的情形下无法享受该优惠。附加税费以实际缴纳的增值税税额为计税依据，其中城市维护建设税适用7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他区域）三档税率，教育费附加、地方教育附加征收率分别为3%和2%，增值税免征的情况下附加税费也同步免征。房产税以不含增值税的租金收入为计税依据，适用12%的税率；城镇土地使用税按照不动产占地面积乘以当地适用的单位税额计算；印花税按照财产租赁合同载明的金额的千分之一缴纳；个人所得税按照财产租赁所得计税，适用20%的税率，计算时可以扣除相关税费、修缮费用等扣除项后再乘以适用税率。举个简单的例子，市区个人出租非住房取得月含税租金10500元，符合增值税免征条件的情况下，仅需缴纳房产税1200元、对应面积的城镇土地使用税、印花税10元，以及扣除相关成本后的个人所得税。

该考点在税务师考试中的考查要求

根据2026年度税务师考试大纲要求，税法Ⅰ科目中的增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税，税法Ⅱ科目中的个人所得税，均将财产租赁相关的计税规则、税收优惠列为“掌握”层级的考点，既会在客观题中考查政策适用的判断，也会在主观题中结合其他业务考查综合税费计算，分值占比约为3到5分。备考过程中要注意区分个人出租住房和非住房的政策差异，比如出租住房的增值税征收率减按1.5%，房产税减按4%征收，个人所得税减按10%征收，而非住房适用更高的税率，两类场景的政策是高频易混点，考生要注意归纳整理不同场景的适用规则，降低记忆混淆的概率。

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斯尔教育2026考季税务师全程班覆盖税法Ⅰ、税法Ⅱ、涉税服务实务等全部五科，设置多档班型满足不同考生的备考需求。备考过程分为三个阶段，3月入门阶段安排5小时入门直播快速搭建知识框架，零基础考生可以搭配会计财管小白课轻松入门；2月到8月基础阶段应试精讲班录播先行，新教材落地后直播基础班接力，配合《打好基础》《只做好题》两套核心纸质图书边学边练，还有教材新变班、难点小灶班、主观题专题突破班等配套课程攻克薄弱点；8月到10月冲刺阶段安排冲刺串讲班+180题刷题班层层压缩考点，配合《冲刺108记》《5年真题·3套模拟》精准提分，10月24日-25日开放斯尔模考供考生进行考前实战演练，私教班、密训班还有专属密卷和考前划重点内容助力冲刺。相关科目授课老师包括：

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王唤唤、朴香兰：负责税法Ⅰ科目教学，对财产行为税、增值税等考点讲解清晰易懂

孙婧玮、裘佳媛：负责税法Ⅱ科目教学，对个人所得税等所得税类考点讲解细致全面

玛热丽：具备上市公司税务管理经验，擅长将抽象法条具象化，负责涉税服务实务科目教学，能结合实务场景拆解考点

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