税务师答疑：房产税计税依据和应纳税额计算方法

房产税计税依据分为从价计征、从租计征两类，对应不同的税额计算逻辑，是税务师《税法二》科目财产和行为税模块的核心考点，考纲明确要求熟悉该部分内容，在历年考试中多以单项选择题、多项选择题和小计算题型出现，单考点分值占比约2-3分，是考生需要熟练掌握的得分点。

一、房产税计税依据的两类核心情形

从价计征模式下，计税依据为房产原值一次减除10%至30%后的余值，房产原值包含与房屋不可分割的各类附属设备、配套设施，无论会计核算中是否单独记账，都需要并入房产原值计算税额。若房产用于投资联营，参与利润分红、共担经营风险的，按照房产余值作为计税依据；若仅收取固定收入、不承担经营风险的，实际属于出租房产，按照租金收入作为计税依据。从租计征模式下，计税依据为房产出租取得的不含增值税租金收入，若租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

二、房产税应纳税额的具体计算方法

掌握房产税计税依据和应纳税额的计算，首先要区分两类不同的计税模式对应的适用场景。从价计征的计算公式为应纳税额=应税房产原值×（1-当地规定的扣除比例）×1.2%，扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内确定。例如某企业拥有一处经营用房产，账面原值为1000万元，当地规定的房产税扣除比例为30%，该企业当年就该房产应纳的房产税为1000×（1-30%）×1.2%=8.4万元。从租计征的计算公式为应纳税额=不含增值税租金收入×12%（或4%优惠税率），其中个人出租住房不区分用途、企事业单位向个人或专业化规模化住房租赁企业出租住房的，均减按4%税率征收房产税。例如个人出租商铺取得年租金收入6万元（不含增值税），当年应纳房产税为6×12%=0.72万元；若出租的是居民住房，当年应纳房产税为6×4%=0.24万元。大家学习过程中要注意区分不同情形下的税率适用规则，避免混淆导致计算错误。

三、税务师房产税考点备考建议

房产税属于税务师财产和行为税模块的基础税种，考点相对细碎但逻辑清晰，大家备考时可以先对照纲要求，梳理清楚计税依据的特殊适用场景，比如免租期房产、投资联营房产、融资租赁房产的计税规则属于高频易错点，需要重点记忆。大家可以利用斯尔题库小程序进行对应章节的专项刷题，通过练习巩固知识点的掌握程度，及时查漏补缺。斯尔教育针对税务师《税法二》科目开设了全阶段的配套课程，相关授课老师包括：

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• 付湘钧：授课风格通俗易懂，善于结合实际案例讲解税法规则，帮助考生快速理解考点内涵

配套资料还包括对应阶段的讲义、飞书打卡表、历年真题集等，能够覆盖考生全周期的备考需求。

大家备考税务师的过程中如果遇到其他考点疑问，可以随时关注斯尔教育的官方内容更新，也可以跟着对应阶段的课程系统学习，逐步覆盖所有考纲要求的考点，夯实基础的同时提升做题准确率，顺利通过对应科目的考试。