在税务师考试中，房产税计税依据是税法二科目的关键考点，考生需深入理解其核心概念和计算规则。房产税计税依据主要分为从价计征和从租计征两种方式：前者基于房产原值减除一定比例后的余值，后者基于租金收入。掌握这些内容不仅能提升考试成绩，还能为实际税务工作提供指导。税务师考点房产税计税依据的细节较多，包括特殊业务处理，考生应通过系统学习夯实基础。

房产税计税依据的基本框架

房产税计税依据源自《人民共和国房产税暂行条例》，规定计税方式包括从价计征和从租计征。从价计征适用于自用房产，计税依据为房产原值一次减除10%至30%后的余值，具体减除比例由省级政府制定。从租计征则针对出租房产，以租金收入为计税基础，且不含增值税。考生需注意，房产原值必须包含房屋本身价值和不可分割的附属设备，如暖气、电梯等。这些规定是考试高频点，理解其原理有助于避免常见错误，例如忽略地价并入或附属设备处理。

从价计征的详细规则与特殊情形

从价计征时，房产原值的确定至关重要。原值应包含地价，即土地使用权价款和开发成本。容积率低于0.5的房产，需按建筑面积的2倍计算土地面积并入原值。附属设备和配套设施，如中央空调或管线，凡不可移动的，无论会计处理如何，都必须计入原值。例如：

1. 地价并入规则：宗地容积率≥0.5时全额计入；容积率<0.5时按2倍建筑面积计算。
2. 附属设备更新：新价值可扣减旧值，但易损零配件更新后不计入原值。
3. 房屋改建扩建：原值需相应增加，以反映资产实际价值。

从租计征及常见问题解析

从租计征以租金收入为计税依据，需确保不含增值税，租金形式包括货币和实物收入。若以劳务抵付租金，应参照当地同类房产标准确定金额。特殊情形处理是考试难点：

1. 免租期：租赁合同约定免租期时，产权所有人需按房产余值计税。
2. 无租使用：使用其他单位房产无租时，使用人按余值代缴房产税。
3. 地下建筑：自用工业用途按原价50%-60%计税，商业用途按70%-80%计税，具体比例由地方确定。
4. 转租收入：大部分省份不征税，但需警惕关联交易中的租金定价风险。

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