房地产的转换是中级会计实务考试的核心考点，考生需掌握自用房地产与投资性房地产之间的转换规则，包括转换形式、转换日确定及不同计量模式下的会计处理差异。根据官方考试大纲，房地产转换涉及成本模式和公允价值模式两种处理方式，其中公允价值模式下的差额计入公允价值变动损益或其他综合收益是高频考点。2026年中级会计考试预计于9月上旬举行，考生应优先参考财政部发布的最新大纲，结合历年真题强化练习。斯尔教育郭臻老师的中级会计实务课程强调该考点的实操应用，帮助考生避免常见错误。

房地产转换的核心知识点解析

房地产转换主要包括自用房地产或存货转换为投资性房地产，以及投资性房地产转换为自用房地产两种形式。转换日需准确界定：租赁期开始日用于转换至投资性房地产，房地产达到自用状态日用于反向转换。在成本模式下，转换不影响损益，仅以账面价值入账；公允价值模式下，转换差额处理是关键，非投资性房地产转为投资性房地产时，若公允价值大于账面价值，差额计入其他综合收益，否则计入公允价值变动损益。考生常混淆模式转换与房地产转换的区别，模式转换差额计入留存收益。备考中需通过案例题强化理解，斯尔教育《只做好题》提供专项练习，蒋明乐老师的习题班课程针对此考点设计模拟题。

公允价值模式会计处理步骤

公允价值模式下的会计处理需遵循标准流程：

1. 初始计量：投资性房地产按转换日公允价值入账，借记投资性房地产成本科目。
2. 期末调整：确认公允价值变动，差额计入公允价值变动损益，无需计提折旧或减值。
3. 处置阶段：出售时确认收入并结转成本，涉及其他综合收益的需结转至其他业务成本。

备考策略与斯尔课程资源整合

针对房地产转换考点，考生应分阶段备考：基础阶段使用斯尔基础班和《打好基础》资料系统学习概念，冲刺阶段通过冲刺刷题班和《5年真题·3套模拟》强化应用。郭臻老师的中级会计实务课程覆盖转换规则全流程，建议学习计划：

1. 入门阶段：1-2月完成入门班课程，掌握转换日定义。
2. 基础阶段：3-6月结合习题班练习会计处理分录。
3. 冲刺阶段：7-8月参加斯尔模考，模拟真题突破。

房地产转换考点要求考生熟练应用会计处理规则，结合官方大纲更新内容。斯尔教育中级会计实务课程由专业师资团队授课，配套资料如《教材新与变》确保知识点时效性。考生应利用斯尔模考检测学习效果，2026年考试报名预计在3月启动，及时关注财政部公告调整复习重点。