投资性房地产是中级会计实务考试的核心考点之一，定义为为赚取租金或资本增值而持有的房地产，其范围包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物和持有并准备增值后转让的土地使用权，不包括自用房地产或作为存货的房地产。掌握此考点对考试得分至关重要，因为它在客观题中常占约5分，考生需通过系统学习理解范围界定和会计处理差异。

投资性房地产的范围详解

投资性房地产的范围需严格区分属于和不属于的项目。属于投资性房地产的包括：

1. 已出租的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地，但计划出租尚未出租的不算在内。
2. 已出租的建筑物，指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，需注意租赁期开始日确认，且辅助服务不重大。
3. 持有并准备增值后转让的土地使用权，但国家认定的闲置土地不属于此范围。

会计处理要点与常见误区

投资性房地产的会计处理涉及初始计量和后续计量。初始计量按成本进行，包括外购或自行建造支出。后续计量分两种模式：

1. 成本模式：允许计提折旧、摊销和减值准备，减值后不得转回，适用于大多数情况。
2. 公允价值模式：不计提折旧或减值，公允价值变动计入损益，但需满足所在地有活跃市场等条件，且企业所有投资性房地产必须统一模式。

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