投资性房地产是中级会计考试中的关键考点，其范围主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物等。理解这一范围对考生区分自用房地产和存货房地产至关重要，有助于掌握后续计量和处置处理的账务方法。考试中常通过案例分析题考察范围界定，考生需结合会计准则准确判断，避免常见误区如将自用房产误纳入投资性房地产。

投资性房地产的概述

投资性房地产指企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产项目，区别于生产经营用的自用资产或待售存货。在中级会计考试大纲中，该考点属于资产类目，要求考生熟悉其定义、特征及在财务报表中的处理方式。投资性房地产的核心特征包括长期持有意图和收益导向，考试重点涉及初始确认、后续计量（成本模式或公允价值模式）以及减值测试。考生需注意，2026年考试大纲延续了会计准则的稳定性，范围界定未发生重大调整，但需结合实务案例强化理解。备考时，应优先掌握基础概念，为后续深入学习奠定基础。

投资性房地产的范围详解

根据会计准则，投资性房地产的具体范围需严格界定，考试中常以多项选择题或案例分析形式出现。主要包含以下三类：

1. 已出租的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得土地使用权后，出租给他人使用，以获取租金收益。例如，工业用地租赁给第三方厂商。
2. 持有并准备增值后转让的土地使用权：企业持有土地不以自用或出租为目的，而是等待增值后出售获利。常见于房地产投资公司。
3. 已出租的建筑物：企业拥有产权的建筑物（如写字楼、商铺）出租给租户，不包括企业自用或作为存货的部分。需注意，建筑物必须整体出租，部分出租不在此列。

考试重点与备考建议

中级会计考试对投资性房地产的考察集中在范围界定、初始计量和后续处理，考生需结合新大纲强化薄弱环节。重点包括：范围区分（占试题比例约三成）、公允价值模式的应用（涉及损益计算），以及处置时的账务处理（如出售收益确认）。备考建议分三步：

1. 系统学习会计准则原文，理解范围定义的核心逻辑，避免死记硬背。
2. 通过案例分析练习，模拟考试场景，例如判断混合用途房地产的处理。
3. 定期复习易错点，如土地使用权与建筑物的组合是否纳入投资性房地产。推荐使用斯尔题库APP进行免费刷题，涵盖历年真题和模拟题，帮助巩固知识点。预计2026年考试仍以实务应用为主，考生应注重理解而非单纯记忆。

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