CPA考点答疑：什么是租赁？定义及判断标准全解析
租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同，在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。在CPA考试中，租赁章节属于核心考点，每年都会在客观题和主观题中出现相关考题，很多考生备考时遇到的第一个疑问就是什么是租赁，无法准确判断一项合同是否属于租赁准则的规范范围，会直接影响后续会计处理题目的作答准确性。
一、租赁的核心判断要素
一项合同要被分类为租赁，必须满足三个核心要素，大家在判断时可以逐一对照排查：一是存在一定期间，也可以是已识别资产的使用量，比如约定设备使用一千小时也符合期间要求；二是存在已识别资产，已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定，同时资产供应方不拥有对该资产的实质性替换权，如果供应方可以随时更换资产且能从中获利，就不属于已识别资产；三是资产供应方向客户转移对已识别资产使用权的控制，客户有权获得因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，且有权主导已识别资产的使用目的和使用方式。比如企业签订3年的办公楼租用合同，明确约定租用10层整层，承租方可以自行决定办公区域的布局、人员排班、使用时段，出租方无权干涉也不能随意调整租用的楼层，这份合同就符合租赁的定义，而如果签订的是共享办公工位使用协议，出租方可以根据运营需求随时调整你的工位位置，那就不属于租赁范畴。根据CPA考试大纲要求，租赁的识别属于需要掌握的考点，大家一定要熟练掌握判断逻辑。
二、租赁准则的适用范围
租赁准则适用于所有租赁，但有两类特殊情形除外，备考时要注意区分，避免混淆：第一类是承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，这类权利属于无形资产范畴，适用无形资产相关准则；第二类是以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，这类资产适用政府补助、固定资产等相关准则，不适用租赁准则。考试中经常会出现客观题让大家判断哪些交易适用租赁准则，大家只要记住两类除外情形，结合之前的三个判断要素，就能快速选出正确答案。除了基础的定义判断，租赁章节后续的承租人会计处理、出租人会计处理、特殊租赁业务的会计处理，都是建立在对租赁定义准确判断的基础上，如果第一步判断错误，后续的计量、分录都会出现偏差，所以大家一定要打牢基础，不要轻视定义类的知识点。
三、CPA租赁考点备考规划
备考租赁章节时，大家可以按照三个学习阶段推进：基础学习阶段先跟着课程梳理清楚租赁的定义、判断标准、适用范围，再逐步学习承租人、出租人不同情形下的会计处理，把基础知识点吃透，不要留下知识盲区；强化练习阶段完成对应章节的练习题，尤其是历年真题，通过刷题巩固知识点的掌握程度，总结高频考点的出题规律和易错点；冲刺复盘阶段把租赁章节的核心考点整理成思维导图，反复回顾易错点，练习近年的主观题真题，熟悉出题思路。备考过程中可以搭配斯尔教育的CPA《会计》科目课程和配套资料，对应的授课老师可以选择：
- 蒋明乐：毕业于中国人民大学，法学硕士，持有中国注册会计师、国际会计师（AIA）等多项职业资质，拥有近10年会计学科教学经验，授课条理清晰、剖析深入，善于讲解会计准则制定的底层逻辑，主讲CPA专业阶段《会计》、CPA综合阶段《会计》科目。
- 刘忠：中国注册会计师，高级会计师，税务师，拥有18年授课经验，授课幽默风趣，善于归纳总结知识点，主讲CPA专业阶段《会计》科目。
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租赁章节在CPA《会计》科目考试中分值占比约8分左右，既可以单独出题，也可以和所得税、合并财务报表等章节结合出主观题，难度中等偏上，只要大家把基础定义吃透，捋顺不同情形下的会计处理逻辑，就能轻松拿到对应分数。备考过程中如果遇到知识点理解困难，可以跟着老师的课程逐步学习，有针对性地攻克薄弱点，顺利完成备考。
