在CPA《税法》考试中，房产税计税依据的特殊规定是核心考点之一，涉及投资联营、融资租赁等多种情形，考生需区分从价计征与从租计征的适用条件以避免失分。这些规定直接影响应纳税额计算，例如共担风险的投资按房产余值计税，而固定收入收取则按租金收入计税。备考时，建议使用斯尔题库APP进行针对性练习，其免费章节练习和历年真题能有效巩固知识点。掌握这些特殊情形有助于提升应试能力，为考试打下坚实基础。

投资联营的特殊计税规定

投资联营房产的计税依据需根据风险分担方式区分：若投资者参与利润分红并共担风险，则以房产余值为计税依据，由被投资方从价计征房产税；若仅收取固定收入且不承担风险，则按租金收入计税，由投资方从租计征。例如，甲公司与其他投资者共担盈亏时，联营企业作为纳税人从价计税；若甲公司只收固定收入，则自身作为纳税人从租计税。具体计算中，房产余值需在原值基础上减除10%-30%的损耗比例，该比例由省级政府确定。考生应通过实务案例理解纳税人身份转换，避免混淆计税方式，斯尔题库的模拟试卷可模拟此类场景强化训练。

融资租赁房屋的计税要点

融资租赁房产由承租人依照房产余值缴纳房产税，起始时间取决于合同约定：若合同约定开始日，则从次月起计税；未约定时，从合同签订次月起计税。计税公式为应纳税额=应税房产原值×（1-减除比例）×1.2%，其中应税原值包含地价及不可移动附属设备。关键点在于“合同有约——约次月；合同无约——签次月”，例如租赁合同签署于2026年3月1日且未约定开始日，则计税从4月1日起算。独立地下建筑需先按用途折扣原值（工业50%-60%，商业70%-80%），再减除损耗。备考中需注意纳税义务发生时间与增值税差异，免租期内房产税从价计征但增值税不视同销售。

房屋附属设备及共有房产的处理

房屋附属设备如给排水、中央空调等，凡以房屋为载体且不可移动，无论会计是否单独核算，均计入房产原值计征房产税。更换设备时，新价值可扣减旧设备价值，但易损零配件更新后不计入原值。对于居民住宅区内业主共有经营性房产，由实际经营者（代管人或使用人）缴纳：自营时按房产原值减除10%-30%余值计征，原值不明则由税务机关核定；出租时按租金收入计征。宗地容积率低于0.5的，地价按房产建筑面积2倍并入原值。例如，10万平方米土地建2万平方米房屋，容积率0.2，地价1亿元则计入原值4000万元。考生应结合斯尔《打好基础》资料梳理设备计入规则和共有房产核定流程。

其他特殊情形及免租期规定

特殊情形还包括无租使用房产、出典房产及转租收入处理：无租使用时由使用方按房产余值代缴；出典房产由承典人缴纳；转租收入多数省份不征房产税，但需防范关联交易租金过低引发的调整风险。免收租金期间，产权所有人需按房产余值从价计征房产税，不同于增值税处理。例如租赁合同约定2026年1-3月免租，则此期间产权人按余值计税。地下建筑与地上相连时视为整体计税；独立地下建筑按折扣后原值处理。备考中需区分各情形纳税人责任，斯尔冲刺串讲班可系统归纳这些考点。

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