税务师专业答疑：买二手房需要缴纳哪些税费？

买二手房交易过程中，涉及的税费主要分为卖方承担和买方承担两大类，具体包含增值税及附加税费、个人所得税、契税、土地增值税、印花税五大类，部分特殊性质的房屋还可能涉及土地出让金等费用。税费的计税基数通常按照网签价与核定价孰高的原则确定，也就是两者中数值更高的一项作为计算应纳税额的基数，大家可以结合房屋的购买年限、是否为卖方家庭住房、房屋面积等条件，对应计算需要缴纳的税费金额。

二手房交易涉及的具体税费及计税规则

首先是增值税及附加税费，该税费由卖方承担，如果所交易的普通住宅购买满2年，可免征增值税及附加；如果房屋购买不满2年，需要按照计税基数的5%征收增值税，同时按照增值税税额的一定比例征收城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，综合税率约为5.3%左右。其次是个人所得税，同样由卖方承担，如果所交易的房屋满足“满五”条件，也就是房屋购买满5年且是卖方家庭名下住房，可免征个人所得税；不满足满五条件的，可选择按照计税基数全额的1%征收，或者按照房屋交易差额的20%征收，大家可以根据房屋的增值情况选择更划算的计征方式。然后是契税，该税费由买方承担，税率根据房屋面积和买方名下住房套数确定，首套住房面积在90平及以下的，税率为1%，90平以上的税率为1.5%；二套住房各地税率略有差异，大部分地区90平及以下税率为1%，90平以上税率为2%，三套及以上住房税率通常为3%。除此之外，个人交易住宅类房屋暂免征收土地增值税和印花税，交易非住宅类房屋才需要按照对应税率缴纳这两类税费。

二手房交易常见税费优惠政策

除了前面提到的满2年免征增值税、满五免征个人所得税、个人交易住宅暂免土地增值税和印花税之外，还有不少常见的优惠政策可以适用。比如如果买方是拆迁安置户，使用拆迁补偿款购买二手房的，可按照拆迁补偿款的金额对应免征部分或全部契税；如果所交易的房屋是公有住房等政策性住房，首次上市交易时也可享受部分税费减免。这些税费规则不仅是日常二手房交易的必备常识，也是税务师、初级会计职称等财经考试中的核心考点，在税务师《税法一》《税法二》科目中，增值税、契税、个人所得税等税种的计税规则、优惠政策都属于要求“掌握”层级的内容，考试中经常会结合实务案例进行考核，备考的同学要重点关注这部分内容，结合生活中的实际案例理解记忆，备考效率会更高。

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二手房交易的税费计算还需要结合当地的具体执行政策，不同地区在税率适用、优惠政策的执行上可能存在细微差异，大家办理交易前也可以到当地税务部门咨询确认具体的缴税标准。如果大家还有其他涉税相关的疑问，或者想要了解更多财经职称考试的备考内容，都可以持续关注斯尔教育的相关内容，获取更专业的指导。