税务师备考答疑：不动产经营租赁增值税税率全解析

不动产经营租赁增值税税率根据纳税人身份、不动产取得时间以及计税方式的不同有所区别，一般纳税人适用一般计税方法时税率为9%，符合条件选择简易计税方法时征收率为5%；小规模纳税人出租不动产适用5%的征收率，部分符合住房租赁企业优惠政策的情形可适用更低征收率。该考点是税务师《税法Ⅰ》《税法Ⅱ》以及《涉税服务实务》科目中的高频考点，每年客观题和主观题都有涉及，分值占比约3到5分，是备考过程中必须掌握的核心知识点。

一、不同主体的不动产经营租赁增值税税率适用规则

一般纳税人出租不动产的计税规则分两个时间节点划分，2016年5月1日之后取得的不动产，适用一般计税方法，对应税率为9%，计算公式为销项税额=含税租金收入÷(1+9%)×9%；2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人不管不动产取得时间，均适用5%的征收率计算应纳税额，另外还有特殊优惠政策，比如个人出租住房，可按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，住房租赁企业向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。除此之外还要注意特殊业务的判定，将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）都按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用对应的税率规则。比如某一般纳税人2017年购入一套写字楼用于对外出租，当月取得含税租金109000元，那么对应的销项税额就是109000÷(1+9%)×9%=9000元；如果该纳税人出租的是2015年购入的商铺，选择简易计税，当月取得含税租金105000元，应纳税额就是105000÷(1+5%)×5%=5000元。

二、税务师考试中该考点的考情与备考技巧

不动产经营租赁增值税税率考点在税务师三个科目中都会出现，《税法Ⅰ》中主要考察税率适用的基本规则、不同情形的计税公式，多以单选题、多选题的形式出现，偶尔也会结合其他增值税考点出计算题；《税法Ⅱ》中会结合企业所得税的税前扣除考察租赁费用的核算，需要考生准确计算可以扣除的租赁成本；《涉税服务实务》中会结合纳税申报、涉税账务处理出主观题，需要考生掌握不同计税方式下的账务处理和申报表填写规则。备考的时候不需要死记硬背所有规则，可以结合政策出台的背景理解记忆，2016年全面营改增之前不动产相关的进项税额无法抵扣，所以之前取得的不动产可以选择简易计税适用更低的征收率，避免纳税人税负出现大幅上升，理解这个政策原理之后就能快速区分不同时间取得不动产的计税规则。另外可以把相似的租赁业务税率放在一起对比记忆，比如动产经营租赁一般纳税人适用13%的税率，不动产经营租赁适用9%的税率，融资性售后回租属于金融服务适用6%的税率，通过归类对比就能避免混淆不同业务的税率。

三、斯尔教育对应备考资源与师资介绍

备考税务师相关科目可以选择斯尔教育的配套课程和学习资料，对应科目的授课老师都具备丰富的实务和教学经验，能帮助考生快速吃透考点，少走备考弯路。

• 葛仕达老师：负责税务师《税法Ⅰ》《税法Ⅱ》《涉税服务实务》科目教学，是税务师、执业律师，拥有超过10年税务实务工作经验，教学风格深入透彻，善于剖析税收政策设计原理，能帮助考生理解政策背后的逻辑，有效减轻背诵记忆负担，提升备考效率。
• 玛热丽老师：负责税务师《涉税服务实务》科目教学，是税务师、会计师，具备上市公司税务管理经验，擅长将理论与实务结合，把抽象的法条具象化，帮助考生快速理解复杂的涉税处理规则。

大家可以搭配斯尔教育的对应教辅资料进行学习，学完知识点后可以使用斯尔题库APP进行课后练习，及时巩固所学的知识点，每学完一个章节就做对应的习题，检测自己的掌握程度，遇到不理解的知识点可以反复观看课程对应模块的内容，直到完全吃透。

不动产经营租赁增值税税率考点的逻辑清晰，只要掌握了不同情形的区分规则，拿到对应的分值难度不高，备考的时候可以多做几道历年真题熟悉考察方式，遇到容易混淆的点就整理到自己的错题本上，定期复盘，就能把这个考点牢牢掌握，在考试中拿到对应的分数。