土地增值税清算的收入确认是税务师考试《税法一》和《涉税服务实务》科目的高频考点，核心在于准确计算房地产开发企业转让房地产的应税收入。根据国家税务总局规定，收入确认主要依据发票或销售合同金额，若面积不一致需在清算前调整；营改增后应税收入为营改增前收入加营改增后不含增值税收入。理解这些规则能帮助考生避免常见错误，提升答题准确性。

土地增值税清算收入确认的基本规则

土地增值税清算时，收入确认遵循明确标准。已全额开具商品房销售发票的，直接按发票所载金额确认收入；未开具或未全额开具发票的，则以交易双方签订的销售合同载明的售房金额及其他收益为准。若销售合同面积与实际测量不一致，且在清算前已发生补款或退款，必须在计算土地增值税时予以调整。例如，合同面积100平方米，实测为105平方米，开发商补收房款后，需将补收款计入收入。这一规则确保收入真实反映交易实质，避免企业通过合同漏洞避税。考生需熟记不同场景下的处理方式，并通过案例练习强化应用能力。

非直接销售和自用房地产的收入确定

非直接销售情形下，房地产所有权转移视同销售处理。具体包括：开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配股东、抵偿债务或换取非货币资产等。例如，企业以房产抵债，需按市场价确认收入。回迁安置房也视同销售，收入确认顺序为：优先采用本企业同地区同年度同类房产平均价格；若无参考价，则由税务机关按当地市场价或评估价核定。相反，若房地产转为企业自用或出租且产权未转移，则不征收土地增值税，清算时不列收入也不扣成本。考生应区分视同销售与非征税场景，重点掌握收入确认方法和顺序。

营改增后土地增值税收入计算要点

营改增后，土地增值税应税收入需特殊处理。应税收入公式为：营改增前转让收入加营改增后不含增值税收入。一般计税方法下，收入不含增值税销项税额；简易计税方法下，收入不含增值税应纳税额。差额计算增值税业务（如土地价款扣减）不能直接价税分离，需按公式调整。例如，广州规定一般计税方法清算收入为（含税销售收入加土地价款乘11%）除（1加11%）。考生需理解不同计税方法的影响，并通过真题演练掌握计算逻辑，避免混淆增值税与土地增值税处理规则。

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