土地增值税应纳税额的审核是税务师《涉税服务实务》考试中的高频考点，涉及增值额计算、收入审核和扣除项目分析，考生需重点掌握新房与旧房的不同处理规则。审核的核心在于准确确定不含增值税收入和扣除项目金额，通过六步法计算应纳税额，避免常见错误如视同销售漏报或扣除项目分配不当。建议考生优先使用斯尔题库APP免费刷题巩固知识，微信搜索"斯尔题库小程序"或应用商城下载即可畅享章节练习和历年真题。

土地增值税审核的基本概念与收入确认

土地增值税的计税依据是转让房地产的增值额，计算公式为增值额等于转让房地产不含增值税收入减去税法规定的扣除项目金额。应税收入包括转让所得的全部货币、实物或其他经济收益，且必须不含增值税；若申报价格偏低或无正当理由，税务机关可参照评估价核定。视同销售情形需特别注意，如房地产开发企业将产品用于职工福利、对外投资等所有权转移行为，收入确认优先采用同地区同年度同类房地产平均价，或由税务机关参照市场价评估。产权未转移时不征税，但清算时未列入收入则不得扣除成本费用，考生需通过案例练习强化理解。

扣除项目金额的审核方法与分类

扣除项目审核分新房和旧房两类，新房涉及五项内容：取得土地使用权支付的金额（含地价款和契税）、房地产开发成本（如土地征用费、建筑安装费）、房地产开发费用、与转让相关的税金（城建税、教育费附加等），以及从事房地产开发纳税人的加计扣除（土地使用权金额加开发成本的20%）。旧房审核则分三种情形：能提供评估价格时，扣除土地使用权金额、评估价（重置成本价×成新度折扣率）和转让环节税金；仅能提供购房发票时，经税务部门确认可按发票金额加计每年5%计算，并扣除购房契税；无评估价和发票则税务机关核定征收。考生需注意分期开发项目的金额分配规则，仅对外转让部分可扣除。

应纳税额计算的六步法及实例应用

土地增值税应纳税额审核遵循六步计算法，考生需按顺序执行：

1. 确定不含增值税收入总额，从含税收入中扣除增值税。
2. 确认扣除项目，新房采用五项总和，旧房根据评估或发票情形处理。
3. 计算增值额，即收入总额减扣除项目金额。
4. 计算增值率，公式为增值额除以扣除项目金额后乘以百分百。
5. 依据增值率确定适用税率和速算扣除系数，税率分四级超率累进（30%至60%）。
6. 计算应纳税额，使用公式：增值额乘适用税率减扣除项目金额乘速算扣除系数。

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