税务师答疑：房产税的计税依据究竟是什么？

房产税的计税依据主要有两种形式，从价计征和从租计征。从价计征是以房产原值一次减除一定比例后的余值为计税依据，这个减除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的10%-30%幅度内确定。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，如暖气、卫生、通风等设备，以及给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。从租计征则是以房产租金收入为计税依据，这里的租金收入是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。在税务师考试中，房产税计税依据是《税法Ⅱ》的高频考点，需要精准掌握两种计征方式的适用场景和计算细节。

房产税计税依据的特殊情形梳理

除了基本的从价和从租计征，还有一些特殊情形需要重点关注。对于投资联营的房产，应区别对待：如果投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；如果是以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应根据规定由出租方按租金收入计征房产税。对于融资租赁的房产，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的租金内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，因此在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。此外，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除一定比例后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

税务师考试相关备考建议

2026年税务师考试第一次报名时间为5月13日-7月15日，补报名时间为8月13日-8月24日，考试时间为11月14日-15日。针对房产税这类考点，在备考时要结合具体案例加深理解，通过大量刷题巩固知识点。斯尔题库APP提供全免费的章节练习、历年真题和模拟试卷，还有智能错题本功能，能自动归类错题并推荐同类型变式题目，帮助考生吃透知识点。在学习过程中，要注重对知识点的系统性梳理，构建完整的知识框架，将房产税计税依据与其他税种的相关知识点关联起来，避免混淆。

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