房地产开发经营业务收入的税务处理是税务师考试的核心考点，涉及收入确认规则、未完工产品计税方法等关键内容。根据企业所得税相关政策，收入范围包括销售开发产品取得的全部价款及代收款项处理，其中代收基金若纳入价内或由企业开票需确认为销售收入。收入确认需区分不同收款方式，如一次性全额收款在实际收讫价款时确认，分期收款按合同约定执行。未完工产品需按预计计税毛利率计算毛利额计入所得额，完工后调整实际差额。掌握这些要点对通过税务师考试至关重要。

收入范围与确认规则详解

房地产开发经营业务收入的范围涵盖销售过程中全部经济利益，包括现金等价物及代收款项。企业代收的基金或费用若纳入开发产品价内或由企业开具发票，必须全额确认为销售收入；若由外部单位开票，则作为代收代缴款项管理。收入确认依据不同收款方式严格区分：

1. 一次性全额收款方式：在实际收讫价款或取得索取权利之日确认收入，依据国税发[2009]31号第六条。
2. 分期收款方式：按销售合同约定的付款日确认，提前付款以实际收款日为准。
3. 银行按揭方式：首付款于收到日确认，余款在贷款转账日确认。案例显示，某企业2022年预售收款50000万元按15%毛利率预缴，2023年完工后调整实际毛利差额，确保税务申报合规性。

未完工与完工产品的税务处理

未完工开发产品的税务处理需分阶段核算。销售未完工产品取得的收入，先按预计计税毛利率分季计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。例如，预收款50000万元以15%毛利率计算，需调增所得额7500万元。开发产品完工后（以竣工备案、投入使用或取得产权证明为准），企业须及时结算计税成本，计算实际毛利额，并将其与预计毛利额的差额计入年度应纳税所得额。完工条件强调实际交付或使用即视为完工，无论验收手续是否完成。此过程涉及A105010表填报，如转回预计毛利额并确认实际收入，考生需熟悉申报表逻辑及调整项，确保模拟实战能力。

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