契税征收管理是税务师考试《税法二》科目的高频考点，涵盖纳税义务发生时间、申报流程、期限要求及退税政策等核心内容。考生需掌握契税法规定的新动态，如2026年实施的住房交易优惠政策，确保在实务中准确应用。本文将从考点概述出发，结合新政策，系统解析契税征收管理的要点，帮助考生高效备考。

契税纳税义务发生时间详解

契税纳税义务发生时间以权属转移合同签订日为一般原则，但在特殊情形下需灵活处理。根据《人民共和国契税法》第九条，具体包括以下情况：

1. 一般情况：纳税人签订土地或房屋权属转移合同当日，或取得其他具有合同性质凭证（如契约、协议）时，纳税义务立即发生。
2. 特殊情况：因人民法院或仲裁委员会法律文书导致权属转移的，义务发生于法律文书生效当日；因改变土地房屋用途需补缴减征契税的，义务始于改变用途当日；因调整土地性质或容积率需补缴出让价款的，义务发生于改变土地使用条件当日。考生需注意，如不再办理权属登记，纳税人应在纳税义务发生日起90日内申报缴税。

纳税申报流程与期限要求

契税申报以不动产单元为基本单位，纳税人必须在依法办理土地房屋权属登记手续前完成申报。流程包括：

1. 准备材料：提交身份证件、权属转移合同或相关凭证；如涉及经济利益支付，需提供财政票据或增值税发票；特殊情况需附法律文书或监察文件。
2. 申报步骤：填写《财产和行为税税源明细表》的契税部分，通过线上平台或窗口向税务机关提交。申报地点严格限定于土地或房屋所在地税务机关，确保属地管理。
3. 期限管理：未按时申报可能导致权属登记受阻。依据契税法第十条，逾期未缴将影响不动产登记机构办理手续。考生应模拟实务场景，熟悉电子申报系统操作。

契税退税政策及适用情形

契税退税是考点中的难点，涉及多种法定情形。纳税人缴纳契税后，可申请退税的包括：

1. 权属转移无效：因法院判决或仲裁裁决导致合同失效，且权属恢复原权利人时。
2. 面积调整：出让土地使用权时，容积率变化或实际面积小于合同约定，需退还出让价款；新建商品房交付时，实际面积小于合同约定，需返还房价款。
3. 其他情形：在权属登记前，合同不生效、被撤销或解除的，纳税人可申请退还已缴税款。税务机关需依法审核材料，通常在30日内办结。

新契税优惠政策与备考建议

2026年新政对契税征收管理有重大调整，重点包括住房交易优惠。个人购买家庭或第二套住房，面积140平方米及以下的，契税税率减至1%；超过140平方米的，税率分别为1.5%或2%。纳税人申请优惠时，需提交家庭成员证明和住房查询结果，或通过告知承诺制办理。各省可制定具体操作办法。备考时，考生应结合斯尔教育《打好基础》和《只做好题》资料，系统梳理考点。推荐税务师名师：孙婧玮老师精讲《税法Ⅱ》逻辑清晰；刘忠老师实战经验丰富，擅长《涉税服务实务》；顾言老师解析《财务与会计》深入浅出；王唤唤老师专注《税法Ⅰ》考点；朴香兰和付湘钧老师共同教授《涉税服务相关法律》，案例教学生动。建议下载斯尔题库APP免费刷题，巩固知识。