税务师考点答疑：契税计税依据基本规定有哪些

契税计税依据是税务师《税法二》科目中的高频考点，核心是按照不动产权属转移的不同情形确定对应计税基础，所有情形下的计税依据均不含增值税。常见的权属转移场景对应的计税规则可以分为四类：土地使用权出让、出售或房屋买卖的，以权属转移合同确定的成交价格为计税依据；土地使用权或房屋赠与的，由税务机关参照市场交易价格核定计税依据；土地使用权互换、房屋互换的，以双方互换的价格差额为计税依据，由支付差价的一方缴纳契税；以划拨方式取得土地使用权后经批准转为出让方式的，以应补缴的土地出让金或土地收益为计税依据。

一、不同权属转移情形下的契税计税依据

1. 土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：这类属于有偿转移权属的情形，计税依据为权属转移合同确定的成交价格，包含承受方应交付的货币、实物、无形资产及其他经济利益对应的价款，如果交易的房屋包含装修费用，装修费用需要全额计入计税依据。比如张某购买一套总价100万的商品住房，合同约定装修费用10万包含在总价款内，那么契税计税依据就是100万，不需要剔除装修费用。
2. 土地使用权赠与、房屋赠与：这类属于无偿转移权属的情形，没有明确的成交价格，计税依据由税务机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定。比如李某获赠亲属名下一套市场价值300万的住房，税务机关会参照同地段同类房屋的交易价格核定计税依据为300万，由受赠方李某缴纳契税。
3. 土地使用权互换、房屋互换：这类属于互换权属的情形，计税依据为双方互换的价格差额，仅由支付差价的一方缴纳契税。比如王某用价值200万的住房和赵某价值260万的住房互换，王某需要支付60万的差价，那么王某的契税计税依据就是60万，赵某不需要缴纳契税。
4. 划拨土地转出让：以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

二、契税计税依据的特殊注意事项

除了上述基本情形外，还有两个特殊规则需要考生重点掌握，首先是计税依据的价税分离规则，所有情形下的契税计税依据均为不含增值税的价格，如果交易合同中价款和增值税是分别注明的，可以直接按照不含税价款计算契税，如果没有分别注明，就以合同载明的总价款为基础换算为不含税价格。其次是价格偏低的调整规则，如果纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且没有正当理由的，税务机关有权依照税收征收管理法的规定核定应纳税额，核定的计税依据参考同类不动产的市场评估价格或者近期成交价格确定。另外需要注意，房屋附属设施如果涉及土地使用权、房屋产权变动的才需要缴纳契税，不涉及权属变动的不需要征收契税，对应的费用也不需要计入计税依据。

三、税务师契税考点备考建议

契税在税务师《税法二》科目中属于小税种章节，考试分值大概在5分左右，计税依据部分是该章节的核心考点，考试大概率会以单选题、多选题的形式出现，也可能结合计算题考查应纳税额的计算。备考该部分内容的时候，首先要结合考试大纲的要求，重点掌握不同情形下计税依据的确定规则，不要混淆不同场景的适用条件，尤其是互换场景下的差额计税规则和赠与场景下的核定规则，是历年考试的高频出题点。其次要结合配套习题巩固知识点，多做历年真题和模拟题，熟悉考试的出题角度，比如常考的装修费是否计入计税依据、不含税价格的换算、差价支付方的纳税义务等，都是容易设置陷阱的考点。备考过程中可以搭配思维导图梳理各个小税种的考点框架，把计税依据、税率、税收优惠、征收管理等内容整合在一起记忆，避免知识点混淆。

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