税务师考点答疑：契税计税依据具体规定有哪些

契税计税依据是税务师税法二科目中的高频考点，计征基础不含增值税，根据不同的土地、房屋权属转移场景对应不同的确定规则，也是考试中客观题和计算类题型的常规出题方向。考生需要清晰区分不同交易场景下的计税规则，才能准确计算契税应纳税额，拿下对应分值。

一、不同权属转移场景的计税依据基本规定

契税计税依据的核心规则根据权属转移方式的差异有所区分，具体可以分为几类常见场景：

1. 土地使用权出让、出售、房屋买卖的情形，计税依据为权属转移合同确定的成交价格，包含应交付的货币、实物以及其他经济利益对应的价款，买卖带装修的房屋时，装修费用也需要计入成交价格范畴。
2. 土地使用权赠与、房屋赠与的情形，没有明确的成交价格，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计税依据。
3. 土地使用权交换、房屋交换的情形，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由支付差价的一方按照差额缴纳契税，若交换价格相等则免征契税。
4. 以划拨方式取得土地使用权，后续经批准改为出让方式重新取得土地使用权的，由该土地使用权人以补缴的土地出让价款、相关土地收益作为计税依据缴纳契税；若纳税人因改变土地用途签订出让合同变更协议的，计税依据还要包含因改变用途补缴的土地收益金和其他费用。
5. 针对房屋附属设施，只有涉及土地使用权、房屋所有权变动的情况才征收契税，不涉及权属变动的无需缴纳；采取分期付款方式购买房屋附属设施权属的，按合同约定的总价款作为计税依据。

二、契税计税依据的特殊情形说明

除了常规的交易场景外，部分特殊情形下的计税规则也需要考生留意，避免做题时出现混淆。如果交易的成交价格明显偏低且没有正当理由，或者出现没有成交价格的赠与等情形，税务机关有权按照市场价格核定计税依据，确保税款足额征收。举个常见的考试例题，居民甲持有一套市场价值400万元的住房，居民乙持有一套市场价值500万元的住房，双方协商交换房屋，由甲向乙支付100万元的差价，当地契税适用税率为3%，此时仅需要由甲按照100万元的差价计算缴纳3万元契税，乙无需缴纳契税。如果是房屋赠与的场景，受赠人获得一套市场价值300万元的房屋，就需要按照300万元的核定价格乘以适用税率缴纳契税。

三、税务师契税考点备考建议

契税计税依据相关知识点在税务师考试大纲中要求为熟悉层级，经常和契税应纳税额计算、税收优惠结合出题，考生在备考时可以先梳理清楚不同交易场景的计税规则，再通过习题巩固记忆。大家可以搭配斯尔教育的配套讲义、思维导图梳理考点框架，区分易混淆的规则，避免记忆偏差。备考过程中可以跟着专业老师的课程学习，加深对知识点的理解：

玛热丽老师：持有税务师、会计师资质，具备上市公司税务管理经验，擅长将抽象法条具象化，负责税务师《涉税服务实务》等相关科目授课，能够结合实务案例帮助考生快速理解税法考点。

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