土地增值税的征税范围主要围绕国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的有偿转让行为展开，具体可分为基本征税范围和特殊情形判定两部分。基本征税范围包括转让国有土地使用权的行为；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的行为；存量房地产的买卖行为。而特殊情形则需要考生重点区分，比如房地产的继承、赠与（特指赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，以及通过非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的）不属于征税范围；房地产的出租、抵押（抵押期间）、代建行为、重新评估增值等也不征收土地增值税。在税务师考试中，这部分内容是《税法Ⅰ》《税法Ⅱ》的高频考点，经常以客观题形式出现，偶尔也会在《涉税服务实务》的主观题中结合计税核算进行考查，考生需要精准掌握不同情形的判定标准。

征税范围的核心判定标准

判定一项房地产相关行为是否属于土地增值税征税范围，主要依据三个核心标准。

1. 转让的土地必须是国有土地使用权，集体土地使用权的转让不属于征税范围，若集体土地被国家征用后转为国有土地再进行转让，则需征收土地增值税。
2. 必须发生了权属转移，即房地产的所有权、使用权发生了变更，像房地产出租这种未发生权属转移的行为，就不满足征税条件。
3. 必须取得了增值收入，也就是有偿转让，无偿转让的房地产行为，比如继承、符合条件的赠与等，不在征税范围内。

税务师考试相关时间节点提醒

2026年税务师考试第一次报名时间为5月13日-7月15日，补报名时间为8月13-8月24日，准考证打印时间为11月9-11月15日，考试时间为11月14日-15日。考生需要在规定时间内完成报名、缴费及准考证打印等流程，同时合理规划备考进度，尤其是土地增值税这类易混淆的考点，要在基础阶段就吃透相关内容，后续通过刷题巩固知识点。

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