2026税务师考点：土地增值税存量房地产转让扣除项目汇总

土地增值税存量房地产转让的扣除项目主要包含三类，分别是房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。其中评估价格按照重置成本价乘以成新度折扣率计算，未支付地价款或不能提供支付凭据的，对应地价款部分不允许在计算土地增值税时扣除，相关扣除凭证需要留存备查，避免清算时无法扣除带来的税负提升。

存量房地产转让扣除项目具体规则

根据2026年税务师《税法（Ⅰ）》考试大纲要求，土地增值税扣除项目是需要考生掌握的核心考点，存量房地产也就是二手房的扣除规则和新建房有明显差异，具体可以拆分为三类核算。第一类是房屋及建筑物的评估价格，计算公式为重置成本价×成新度折扣率，重置成本价是指假设在估价时点重新取得同样全新状态的建筑物所需的全部成本费用，成新度折扣率是根据房屋的实际新旧程度、使用损耗等情况折算的比例，通常由专业评估机构出具评估报告确认。第二类是取得土地使用权所支付的金额，包括土地出让金、实际支付的地价款以及按国家统一规定缴纳的登记费、过户费等相关费用，需要注意如果纳税人不能提供已支付地价款的合法凭据，或者未实际支付地价款的，这部分金额不允许在计算土地增值税时扣除。第三类是转让环节缴纳的税金，包括转让时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，和转让行为直接相关的税费均可凭完税凭证扣除。

2026税务师土地增值税考点备考建议

2026年税务师《税法（Ⅰ）》大纲明确将土地增值税的征税范围、扣除项目、清算规则列为掌握层级的考点，存量房转让扣除项目属于客观题和主观题的高频考查点，分值占比约在5到8分，备考时可以按照合理路径高效学习。首先是区分不同转让情形的扣除规则，把新建房转让、存量房转让、单纯转让土地使用权三类情形的扣除项目列表对比记忆，避免不同场景的规则混淆，尤其是要注意房地产开发企业新建房转让可享受20%加计扣除的优惠，但是存量房转让阶段不适用该政策。其次是结合历年真题练习，重点关注评估价格的计算、地价款扣除的凭证要求等容易设坑的考点，多做案例分析题熟悉计算逻辑。如果需要刷题练习，可以微信搜索“斯尔题库小程序”或者下载“斯尔题库”APP，里面有对应考点的专项练习题和历年真题，能够帮助大家及时巩固知识点，查漏补缺。

斯尔教育税务师备考师资推荐

斯尔教育针对2026年税务师考试的各个科目都配备了专业的师资团队，和税法、涉税服务相关的科目师资均有丰富的教学和实务经验，能够帮助考生快速理解复杂考点：

• 崔宇：擅长税法类科目考点拆解，授课逻辑清晰，能够把零散的税种规则串联成体系，帮助考生快速厘清复杂的计税逻辑
• 付湘钧：深耕税务师考试教学多年，对土地增值税等高频考点的命题规律有精准把握，擅长总结高频考点的设坑规律，帮考生避开失分陷阱
• 金鑫松：拥有中国注册会计师、注册房地产估价师等多项资质，实务经验丰富，能够结合房地产评估实操案例讲解土地增值税的计算逻辑，降低理解难度
• 顾言：授课风格通俗易懂，擅长把复杂的计税规则转化为便于记忆的口诀，降低考生的记忆负担，适合基础薄弱的考生入门学习

备考税务师考试的过程中，大家要重点关注大纲要求掌握的核心考点，尤其是土地增值税这类分值占比较高的税种，要把各个规则都理解透彻，结合习题巩固，遇到不确定的知识点可以随时回看对应课程的讲解，稳步推进备考进度，逐步掌握全部考核要点。