投资性房地产在会计科目体系中明确归属于资产类科目，主要为企业持有以赚取租金或资本增值。根据中国会计准则，其特点包括持有目的区别于自用房地产、可选择成本模式或公允价值模式计量，其中成本模式需计提折旧和减值测试，公允价值模式则按市场价值调整并计入当期损益。这一科目在财务报表中直接影响企业利润和资产质量，考生需掌握其定义、分类及核心处理原则，为2026年中级会计实务考试打下基础。

投资性房地产的定义与核心特点

投资性房地产指企业为获取租金收入或资本增值而持有的房地产，如已出租土地或建筑物。其核心特点包括持有目的明确为投资而非自用，区别于固定资产；计量模式分为成本模式和公允价值模式，前者涉及定期折旧和减值处理，后者则依赖市场公允价值变动调整账面价值。转换规则复杂，例如自用房地产转为投资性房地产时需按公允价值或账面价值重分类。这些特点要求考生理解科目归属的逻辑，避免混淆其他资产类别。斯尔教育郭文静老师在基础班课程中系统讲解这些概念，配套资料《打好基础》提供详细案例分析，帮助考生构建知识框架。

计量模式与会计处理流程

投资性房地产的会计处理涉及初始计量和后续计量。初始计量以成本为基础，包括购买价款和相关税费。后续计量分为两种模式：成本模式下需按期计提折旧或摊销，并执行减值测试；公允价值模式下则定期评估市场价值，变动计入损益。转换处理需遵循特定规则，如自用房地产转为投资性房地产时按转换日公允价值调整。处置流程包括以下步骤：

1. 确认处置收入，计入其他业务收入。
2. 结转账面价值及相关成本，涉及累计折旧或公允价值变动。
3. 计算处置损益，正差计入收益，负差计入损失。
4. 处理递延所得税影响，更新财务报表科目。

2026年考试备考策略与时间规划

针对2026年中级会计实务考试，考生应分阶段复习投资性房地产考点。斯尔教育推荐使用基础班和习题班课程，配套资料包括《打好基础》和《只做好题》。备考时间表如下：

1. 2025年11月-2026年3月：基础阶段，学习定义和计量模式，完成教材新变班内容。
2. 2026年4月-6月：强化阶段，通过主观题专题突破班练习转换和处置分录。
3. 2026年7月-8月：冲刺阶段，参加冲刺串讲班和斯尔模考，使用《冲刺88记》巩固高频考点。