房产税应纳税额的计算是税务师《税法二》科目的关键考点，要求考生熟练掌握从价计征和从租计征两种方式的核心规则与应用场景。从价计征以房产余值为基础，需结合原值减除比例；从租计征则依据租金收入计算。这一知识点在考试中常以案例分析题形式出现，分值占比较高，考生需通过系统学习理解政策细节，避免常见误区如忽略地价计入或税率适用错误。斯尔教育结合纲，为考生梳理高效备考路径，强调实战练习的重要性。

房产税计税依据详解

房产税计税依据分为从价计征和从租计征两类。从价计征以房产余值为核心，计算公式为房产余值 = 应税房产原值 × (1 - 扣除比例)，其中扣除比例由省级政府规定，通常在10%至30%之间。房产原值包括房屋建造成本、地价及不可分割附属设备（如暖气、电梯），地价需根据容积率计算：容积率低于0.5时，按房产建筑面积的2倍确定地价；否则全额计入原值。从租计征则以不含增值税的租金收入为计税依据，一般税率为12%，但对个人出租住房或特定保障性租赁住房适用4%优惠税率。考生需注意，原值确定需符合会计制度，未规范记载的需调整或评估，避免考试失分。

应纳税额计算方法与公式应用

应纳税额计算需区分不同计征方式：

1. 从价计征公式：应纳税额 = 房产余值 × 1.2%。适用于自用房产，计算时先确定余值，再乘以税率。
2. 从租计征公式：应纳税额 = 不含税租金收入 × 适用税率（12%或4%）。租金收入包括货币和实物形式，劳务抵租需按同类租金水平核定。
3. 特殊建筑处理：独立地下工业房产按原价50%-60%折算应税原值，商业房产按70%-80%折算，公式为应纳税额 = 折算后原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%。与地上相连的地下建筑视为整体计算。

特殊情形处理与考试高频点

房产税计算涉及多种特殊情形，需针对性处理：

1. 投资联营：共担风险时按房产余值计征（纳税人为被投资方）；收取固定收入时按租金收入计征（纳税人为投资方）。
2. 融资租赁：承租人自合同约定次月起按余值缴纳，未约定时自签订次月起计征。
3. 免租期：产权所有人在免租期间按房产余值缴纳房产税。
4. 无租使用：使用者依房产余值代缴房产税。
5. 未取得房产证：产权未定时由使用人缴纳，按余值或租金计税。

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