土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，而扣除项目则根据房地产类型的不同存在差异，比如转让新建房的扣除项目包含取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目，转让旧房及建筑物的扣除项目则涉及房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。明确土地增值税的计税依据是掌握这一税种的核心，也是税务师考试《税法Ⅰ》《税法Ⅱ》等科目中的高频考点。

土地增值税计税依据的核心细节

计算增值额时，收入的确认需要注意区分应税收入与不征税收入，比如因房地产购买方违约而收取的违约金属于应税收入，而代收的各项费用如果计入房价向购买方一并收取则需计入收入总额，若是在房价之外单独收取则不计入。扣除项目的确认则更为复杂，以房地产开发企业转让新建房为例，

1. 取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；
2. 房地产开发成本，涵盖土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
3. 房地产开发费用，需区分财务费用中的利息支出是否能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，以此选择不同的计算方式；
4. 与转让房地产有关的税金，包括城建税、教育费附加等；
5. 加计扣除项目，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算扣除。

税务师考试相关备考要点

2026年税务师考试第一次报名时间为5月13日-7月15日，补报名时间为8月13日-8月24日，考试时间为11月14日-15日。针对土地增值税这类考点，考生在备考时要结合历年真题进行练习，通过刷题强化对计税依据相关知识点的理解与运用。斯尔题库APP提供全免费的章节练习、历年真题和模拟试卷，还有智能错题本功能，能自动归类错题并推荐同类型变式题目，帮助考生吃透知识点。此外，考生还可以结合斯尔教育的配套资料，比如《打好基础》《只做好题》等，进行系统性的知识点梳理与习题训练。

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