2026税务师考点：旧房及建筑物需评估的情形汇总

在税务师《税法一》《涉税服务实务》科目的土地增值税考点中，旧房及建筑物的评估规则是高频考查内容。根据现行税法规定，纳税人发生四类特定情形时，需对房地产进行评估，并以评估价格为依据确定转让房地产的收入额、扣除项目金额，终计算应缴纳的土地增值税税额。

旧房及建筑物需评估的法定情形

具体需要开展评估的情形包括四类：

1. 出售旧房及建筑物的：由于旧房及建筑物的原始开发成本、费用往往存在无法准确计算或数值偏低的情况，转让时需以评估价格作为核心扣除依据；
2. 隐瞒、虚报房地产成交价格的：税务机关会通过评估价格确认实际转让收入，避免纳税人少报收入偷逃税款；
3. 提供扣除项目金额不实的：通过评估确认合理的扣除项目金额，避免纳税人虚增成本少缴税款；
4. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的：税务机关会参照评估价格确定实际转让收入。

其中评估价格指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，若纳税人无法取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目金额。

税务师对应考点备考提示

该知识点在税务师考试中既可以客观题形式考查情形判定，也可以融入计算问答题、综合分析题考查税额计算，考生备考时要注意区分不同凭证下的扣除规则：有评估价格的优先用评估价格，没有评估价格但有购房发票的适用加计扣除政策，两项资料都无法提供的税务机关可采用核定征收方式计征土地增值税。日常备考可以通过斯尔题库小程序刷题巩固，小程序内收录了历年税务师真题、分章节模拟题，做完后会自动生成错题集，方便考生查漏补缺，强化对考点的记忆和理解。

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备考税务师的过程中，小税种的细碎考点往往是丢分的重灾区，建议考生在学习每个税种时，都将特殊规则、例外情形单独整理成笔记，定期复盘背诵，搭配对应习题练习，就能逐步掌握全部考点，顺利通过考试。