2026税务师考点：旧房及建筑物需要评估的几种情形

在2026年税务师《税法一》科目土地增值税模块的考查中，旧房及建筑物需要评估的几种情形是客观题和计算问答题的高频考点。按照现行税法规定，一共有四类情形需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额：一是出售旧房及建筑物的；二是隐瞒、虚报房地产成交价格的；三是提供扣除项目金额不实的；四是转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。考生备考时需要准确记忆这几类情形，区分不同场景下的计税规则，避免混淆失分。

旧房及建筑物评估价格的计算规则

旧房及建筑物的评估价格，指的是转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，计算公式为评估价格=重置成本价×成新度折扣率。如果转让旧房及建筑物时不能取得评估价格，但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除。在考试命题中，该考点经常和土地增值税应纳税额计算结合考查，考生需要同时掌握评估价的计算方法和无评估价时的特殊扣除规则，能够灵活运用到计算题中。

2026税务师土地增值税模块备考方案

根据2026年税务师考试大纲要求，土地增值税的征税范围、税率、计税依据、扣除项目、应纳税额计算、清算规则均属于要求掌握的核心内容，整体分值占《税法一》科目的五分之一左右，是备考的重点章节。考生备考该模块时可以分三个阶段推进：

1. 基础学习阶段，跟随课程梳理全章节的考点框架，重点区分新建房地产和转让旧房的扣除项目差异，准确记忆相关政策要求；
2. 强化巩固阶段，利用斯尔题库小程序或者斯尔题库APP完成对应章节的习题练习，重点练习涉及评估价格计算的相关题目，及时整理易错点；
3. 冲刺提升阶段，结合历年真题梳理命题规律，把土地增值税和增值税、契税等相关税种的考点串联学习，应对跨税种的综合考查。

考生在备考过程中可以选择斯尔教育的对应课程辅助学习，相关主讲老师均具备丰富的教学和实务经验，能够帮助考生快速吃透考点：

• 崔宇：主讲税务师《税法一》《税法二》科目，擅长用生活化的案例拆解晦涩的税法政策，能够把零散的考点串联成清晰的知识体系，配套有专属的考点手册和习题集，帮助考生边学边练巩固记忆。
• 顾言：主讲税务师《涉税服务实务》科目，具备多年涉税实务工作经验，擅长结合实操场景讲解土地增值税清算等重难点内容，贴合考试的命题趋势，帮助考生应对实务类考题。
• 金鑫松：拥有中国注册会计师、中国注册房地产估价师资质，对不动产涉税相关政策有深入的研究，课程中会补充相关的背景知识，帮助考生深入理解政策原理，不用死记硬背就能掌握考点。

如果需要更多的备考资料或者刷题练习，可以微信搜索斯尔题库小程序，或者下载斯尔题库APP获取对应资源，也可以选择2026年税务师全程班课程，覆盖全阶段的备考需求。