税务师答疑：个人转让住房的个人所得税怎么交

个人转让住房取得的所得，按照个人所得税法中的“财产转让所得”项目计征个人所得税，计税时以转让收入额减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的比例税率。纳税人无法提供完整准确的房屋原值凭证的，税务机关可按住房转让收入的1%到3%幅度核定征收个税，转让的住房属于家庭生活用房且购房时间满5年的，可免征个人所得税。

个人转让住房个税的核心计税规则

计算个人转让住房的应纳税所得额时，可扣除的项目主要分为三类，相关扣除项均需要提供合法有效凭证才可税前扣除。第一类是房屋原值，也就是购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的契税、印花税等相关购置税费，自建住房的原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。第二类是转让住房过程中缴纳的税金，包括本次转让过程中产生的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等，注意增值税属于价外税，计算个税的转让收入为不含增值税收入，因此增值税不得再次作为税金扣除。第三类是合理费用，包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、交易手续费、公证费等费用，其中装修费用的扣除有高限额限制，公有住房、经济适用房的装修费用高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房的装修费用高扣除限额为房屋原值的10%。例如某人转让自用不满2年的普通商品住房，取得不含税转让收入200万元，房屋原值为120万元，购置时缴纳契税等相关税费3万元，转让过程中缴纳城建税及附加合计0.24万元，可扣除的装修费、贷款利息等合理费用合计5万元，那么应纳税所得额为200-120-3-0.24-5=71.76万元，应缴纳的个税为71.76*20%=14.35万元。如果纳税人无法提供原值凭证，当地核定征收率为1%的话，应缴纳的个税为200*1%=2万元。

该考点在税务师考试中的考情分析

个人转让住房的个税缴纳规则属于税务师《税法Ⅱ》科目个人所得税章节“财产转让所得”的核心内容，2026考季大纲将该部分内容列为“掌握”层级，属于每年必考的考点，既可能出单项选择题、多项选择题，也可能结合个人所得税的综合计算题进行考察，分值约为2-4分。同时在《涉税服务实务》科目中，也可能结合纳税申报、涉税咨询等实务场景进行命题，考生需要同时掌握政策规则和实务操作要求。2026考季大纲将个人所得税税收优惠的能力要求从“了解”调整为“熟悉”，其中就包含住房转让的个税优惠政策，考生需要重点关注这一调整，加强对满五等优惠适用条件的记忆，避免在考题中混淆政策适用边界。备考该部分知识点时，可以结合生活中的二手房交易案例进行理解，不要死记硬背规则，通过案例带入的方式能够更清晰地掌握各个扣除项的适用要求，也能更好应对实务类考题的考察。

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