税务师考点答疑：房地产契税到底是什么？

房地产契税是在土地、房屋权属发生转移时，向产权承受人征收的一种财产税，也是税务师《税法Ⅱ》科目中的重要考点，在考试中多以客观题形式出现，偶尔也会结合其他税种出现在主观题里。简单来说，当你通过购买、赠与、交换等方式获得房屋或者土地的所有权时，就需要按照规定缴纳这笔税款，它的征收目的主要是保障不动产所有人的合法权益，同时也是国家财政收入的重要来源之一。

房地产契税的征税范围与计税依据

房地产契税的征税范围涵盖了多种不动产权属转移行为，具体包括：

1. 国有土地使用权出让，即国家将土地使用权有偿出让给单位或个人的行为；
2. 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；
3. 房屋买卖，包含以房产抵债、实物交换房屋、以房产作投资或股权转让等视同买卖的行为；
4. 房屋赠与，指房屋产权所有人将房屋无偿赠与他人的行为；
5. 房屋交换，即房屋产权之间相互交换的行为。

计税依据则根据不同的权属转移方式有所区别，比如国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

房地产契税的税率与税收优惠

房地产契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%至5%，具体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内根据本地区的实际情况确定。同时，国家也出台了不少税收优惠政策，比如个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。此外，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，以及夫妻之间变更房屋、土地权属等情况，也可享受免征契税的优惠。

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