投资性房地产初始计量是中级会计实务第五章的核心考点，在历年考试中频繁出现在单选题、多选题和计算分析题中，考生需熟练掌握外购和自建投资性房地产在成本模式和公允价值模式下的会计分录处理。2026年中级会计考试预计于9月上旬举行，备考应聚焦教材原文和例题，避免混淆计量模式差异。官方平台强调该知识点考核重点包括初始确认时点、账务处理逻辑及后续计量衔接，备考不及时易导致失分。

投资性房地产初始计量的定义与类型

投资性房地产初始计量指企业取得投资性房地产时的会计确认和计量过程，分为外购和自建两种类型。外购投资性房地产在租赁期开始日或用于资本增值之日确认，初始计量包括买价、相关税费和可直接归属支出。自建投资性房地产则在达到预定可使用状态并开始出租或资本增值时确认，成本涵盖土地开发费、建筑成本等必要支出。成本模式计量允许计提折旧和减值，分录为借记投资性房地产贷记银行存款或在建工程。公允价值模式计量不涉及折旧，分录为借记投资性房地产——成本贷记银行存款，且需满足持续可靠取得公允价值的条件。考生混淆外购与自建确认时点是常见错误，斯尔教育基础班课程系统讲解案例，强化实操能力。

成本模式与公允价值模式的比较

成本模式和公允价值模式在初始计量中存在显著差异，影响后续会计处理和考试得分。成本模式要求按历史成本计量，后续允许计提折旧、摊销和减值准备，但减值不得转回，适用于大多数企业。公允价值模式以公允价值初始计量，后续不计提折旧或减值，公允价值变动计入损益，仅当证据表明公允价值可靠时采用。比较要点包括：

1. 计量基础：成本模式基于实际支出，公允价值模式基于市场价值。
2. 后续处理：成本模式涉及折旧分录，公允价值模式调整公允价值变动损益。
3. 适用条件：成本模式为默认选择，公允价值模式需满足严格标准。

备考策略与斯尔课程推荐

高效备考投资性房地产初始计量需结合理论学习与实战演练。斯尔教育中级会计课程模块覆盖全阶段：入门班使用《中级入门课讲义》建立基础，基础班-一轮和私教基础班配套《打好基础》深化知识点，习题班通过《只做好题》强化分录实操。冲刺阶段冲刺串讲班和斯尔模考利用《冲刺88记》巩固考点。备考时间表建议：

1. 2025年11月至2026年3月：完成基础班课程，掌握初始计量分录。
2. 2026年4月至6月：参加习题班，练习计算分析题。
3. 2026年7月至8月：冲刺模考，模拟真题环境。

系统学习斯尔课程资料可确保知识点全覆盖，结合每日练习和模考反馈优化备考效率。